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NO.2911 2025/12/15 下午 10:30
裴○蘋 問 : 我請律師打贏分割共有物訴訟，對方不服再上訴，二審進行到一半對方撤訴讓我贏了官司，要申請判決確定證明書，請問兩個法院都要申請嗎？
解答
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您好～

不用, 只要申請二審法院的判決確定書，未來就以此來當作執行名義，聲請強制執行不動產（俗稱變價拍賣）。

依民事訴訟法399條第2項規定，判決確定證明書，由第一審法院付與之。但卷宗在上級法院者，由上級法院付與之。

因此，如判決於第二審法院確定，卷宗尚在第二審法院時，應向卷宗目前所在的第二審法院聲請核發確定證明書，如卷宗已發送第一審法院，則應向第一審法院聲請核發。
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NO.2910 2025/12/15 下午 02:11
李○發 問 : 老師好….
老師請問一下…正常拍賣不是3拍後..會有公告應買3個月後…再來才是第4拍
這件好像沒公告應買..直接就4拍了？
解答
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您好～

第三拍流標後，法院在十天內排出公告應買三個月。

債權人在應買期內隨時可申請第四拍減價拍賣。

本件看不到公告應買，推測債權人急於推出第四拍，所以10/23三拍流標，第四拍立即11/27推出，法院內部文件一定要有公告應買程序，只是四拍太快公告被湮沒了。
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NO.2909 2025/12/15 下午 02:07
劉○鴻 問 : 撤銷查封需要什麼資料？
解答
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您好～

1.土地建物所有權狀影本。
2.查封債權金額或查封公文。
3.勞保異動明細。
4.薪轉存摺內頁半年紀錄與封面影本、收入證明、在職證明(以上擇一或二)。
5.若是公司法人,則需提供公司401表、損益表、資產負債表、公司帳戶近6個月出入明細與封面等文件。
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NO.2908 2025/12/15 下午 01:55
邱○慧 問 : 我與他人共同持有非自住房屋，請問是否會計入房屋戶數計算？
認定的日期是什麼時候開始計算？
解答
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您好～

共有房屋全國戶數計算方式將按各共有人其持有之住家用房屋合併歸戶計算，即代表共有房屋，按各共有人分別以一戶歸戶計算。
依房屋稅法規定，計算住家用房屋全國持有戶數時，本人、配偶及未成年子女共有房屋才以1戶計算。
各歸戶計算之房屋持有人，按每年2月末日房屋稅籍資料認定。
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NO.2906 2025/12/15 下午 01:40
蔡○億 問 : 我標了一件未保存登記房子，最近賣了，請問我要申報房地合一稅嗎?
解答
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您好～

別誤以為沒有登記房屋，就無需辦理申報，出售未辦保存登記建物依樣應於簽訂買賣契約之次日起30天內申報房地合一稅。

未辦理建物所有權登記之房屋，因無法至地政機關移轉登記，應於訂定買賣契約日之次日起30天內申報，如未申報經稽徵機關查獲，將遭補稅及處罰。

○無建物登記資料三證：
1.稅籍證明(所有權證明)
2.契價證明(取得資料證明)
3.契稅繳納證明(取得資料及繳稅證明)
28 筆
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NO.2903 2025/12/3 下午 03:23
秀○ 問 : 請問什麼是部份點交
解答
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您好～

法拍屋只要有租用，借用，佔用情況，執行法院會公告「拍定後不點交」。

有些法拍屋會有部份點交或部份不點交，主要有以下三種情況。

1.某件大樓或公寓房子，債務人其中一個房間出租，餘房間債務人自住，此時法院會點交債務人使用部份，而第三人出租的房間不點交，這就形成得標人要與承租人共用出入大門。

2.有些透天房子其各層樓出入是由整棟公用樓梯出入，各樓層無內部樓梯相通。

如其中一，二樓出租，三，四，五樓債務人居住，得標後法院會將三，四，五樓點交給得標人，一，二樓不點交，得標人與承租人使用各別樓層，各別獨立出入樓梯，不受他樓層影響。

3.債務人前夫（或前妻）和雙方孩子居住，前配偶戶籍又未設立於該法拍屋，通常法院會將債務人孩子驅離得標法拍屋，債務人前配偶無法請求搬離，仍為不點交狀況。
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NO.2902 2025/11/20 下午 04:34
林○卿 問 : 塔位算是在不動產拍賣的範圍嗎？ 還是動產？
解答
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您好～

正常塔位也是不動產，有房屋，土地坪數，少數只有房屋坪數沒有土地產權。

進入拍賣程序即有房屋建號，代表有房屋權狀，只要低於行情就有利潤空間。

萬物皆可標，便宜治百病。
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NO.2901 2025/11/6 下午 07:22
何○儀 問 : 請教，我與朋友若合夥投標，合夥比例是否可以在繳納尾款時再確定？
解答
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您好～

法拍投標時，標單上應清楚載明每位投標人的權利比例，也就是各自的持分比例。

若標單上未註明各人持分比例，法院將依規定推定為平均分配，例如兩人共同具名投標，則視為各占二分之一。
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NO.2900 2025/11/6 下午 03:54
陳○智 問 : 法拍屋拍定後若反悔棄標會發生什麼事？
解答
人氣:9
您好～

1. 保證金暫時無法取回
2. 法院以同樣的拍次及價格，再次拍賣
3. 上次投標的人，不得再參與投標
4. 棄標人需負擔再次拍賣所產生的執行費用，及補繳差額。
5. 原繳納2成的保證金用來扣抵再次拍賣價金不足額，如果還有剩餘、就退還,
若不夠扣抵時，需補繳差額。
若不願意補足差額，法院會對棄標人，採取強制執行，可查封棄標人的財產。
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NO.2899 2025/11/6 下午 03:52
許○志 問 : 有聽過金拍屋跟銀拍屋，跟法拍屋是一樣的意思嗎？
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您好～

所謂的金拍，是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交「台灣金融資產服務公司」協助辦理。
但銀拍不同，一般民眾常看到的銀拍屋是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣會拍賣。

因此要特別注意的是，法拍這個詞專指「法院」依法規定拍賣債務人名下的動產或不動產，與金拍或銀拍並不相同。
因此銀拍屋並不是銀行法拍屋，而是要叫銀行拍賣屋。
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NO.2897 2025/10/29 下午 05:38
林○賢 問 : 老師,有個問題請教,

有一案號的1~3拍都有標別1,標別2,各是一塊土地,
到應買公告時,只剩標別1有出現在應買公告,標别2沒有,
我打電話去問書記官,
書記官回覆我標别2沒有協議,
我問:那標别2以後再也不會標售嗎?
書記官回覆: 不會.

所以並不是每一次拍賣都會到應買嗎?
也會只有到第3拍.
如此案的標别2.
是不是如書記官說的沒有協議的就只到第3拍.
解答
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您好～

所有拍賣都掌握在債權人手上，也許標別一，二其中已與債權人達成和解，暫時或永久性停拍都有可能。

法院只是執行機關，還是要根據債權人的請求做後續處理。

有些特殊案件，我都會聯繫債權人可提前了解很多狀況。
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NO.2896 2025/10/14 下午 07:33
發○ 問 : 請問，舊制法拍，價格應灌在土地上（省土增稅）
房地合一後，價格應該灌在土地還是建物上？灌在建物上是否會增加契稅
解答
人氣:74
您好～

有土地漲價總額時加在土地可省土地增值程稅，加在房屋可省房地合一稅。

有以下四情況仍需加在土地上，餘要加在房屋上。

1.標購持有會超過十年
2.標購持有會滿六年，符合自住條件
3.有超高土地漲價額
4.近市價或超出市價標購（如債權人標到自己的債權額再出售。
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NO.2895 2025/10/12 下午 03:06
王○川 問 : 我是優先購買權人，可否指定將應有部分，登記給第三人？
我又可否預先拋棄優先購買權？
解答
人氣:54
您好～

一、我可以指定把買到的部分登記給別人嗎？
解答是：不行。
優先購買權是「共有人專屬」的權利，
只能用自己的名字買，
不能指定第三人或請別人代登記。
想轉給別人，要等你自己先登記完再轉讓。

二、我可以事先放棄這個優先購買權嗎？
解答是：可以。
只要你自己意思清楚、沒有被強迫，可以在協議書或契約中寫明「我放棄優先購買權」，
這樣放棄才算有效
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NO.2894 2025/10/11 下午 12:48
林○教 問 : 民事起訴狀中“原告願供擔保請准宣告假執行”是指裁判費嗎？還是另外再繳一筆費用給法院？
解答
人氣:693
您好～

「原告願供擔保請准宣告假執行」不是裁判費，也不是必然要繳的固定費用，而是法院如果裁定要提供擔保，原告才需要另外繳納的金額。
1、裁判費
這是每一個提起訴訟的人（原告）都必須先繳的，屬於訴訟的基本費用，和是否聲請假執行沒有關係。
2、假執行擔保
「願供擔保」是指如果法院認為需要，可以要求原告提供擔保（通常是金錢保證，金額由法院裁量），才能讓判決即使還沒確定就可以先執行。
例如：一審判決原告勝訴，但被告上訴時，原告若想立即執行，法院可能要求原告提供一定金額的擔保金，以避免將來判決結果翻轉時，被告受損無法回復。
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NO.2893 2025/10/11 下午 12:46
王○莉 問 : 存證信函是什麼？有效力嗎？
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人氣:679
您好～

收到存證信函時，可能多少會感到擔心與害怕，不知如何是好。
但是不用過份擔心，因爲存證信函是民眾間溝通的法律文書，並不代表法院立場，收到時不代表要開庭，沒有回應時也不用怕被通緝，寄件者可能只是希望在訴訟前雙方可以因為「告知立場」而「達成和解」或是「預防更糟的情形發生」。
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NO.2892 2025/10/2 上午 07:44
阿○ 問 : 請問為什麼有一個案件第一拍流標後就馬上公告應買呢？
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人氣:661
您好～

後順位債權人或普通債權人申請查封，第一拍流標再打折就會「拍賣無實益」，因再打折就低於第一順位債權額，此時第一拍流標就進入公告應買（不打折）。
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NO.2890 2025/9/17 上午 09:05
陳○功 問 : 如果只是單純想買便宜的房子，收租；可以如何操作？
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人氣:645
您好～

找有租約案件，不點交較少競爭，可低價得標，得標立即無縫接軌收租，有現成房客。
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NO.2889 2025/9/16 下午 10:31
張○誠 問 : 晚上好，請問老師，第26堂課的未保存登記建物非經拍賣,其所有權永遠屬於起造人

有一塊家族共有的A地 共有10人
座落於A地上面的B屋是長輩留下來的

這10人對於B屋當初是哪一位長輩起造人蓋的不知情

那這些後代子孫共10人該如何去找到B屋當初的起造人是誰呢？

謝謝老師🙏
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您好～

未保存無地政機關核發權狀，買到未保存即為「事實上處分權人」，如經拍賣有移轉證書才移轉所有權。

非經拍賣其所有權仍屬起造人，誰有保存起造證據（廠商付款單據），如均無人可證明，那就看其他佐證（水電單，房屋稅單）。


買到未保存（非經拍賣）雖無所有權，但其實「事實上處分權」也等同所有權地位。
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NO.2888 2025/9/16 下午 09:57
張○刀 問 : 想請問，為何債務人住在裡面及家屬自住，還會是不點交案件？

債務人未現實占有，這是什麼概念？
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您好～

法拍屋為債務人居住，法院要除去債務人居住使用權，點交房屋給得標人。

如有租，借，佔則為不點交。

租：民法425條「買賣不破租賃」，除非證明租約是通謀虛假的假租約，否則得標人要承受租約條件成為新房東。

借：買賣破借用，民事執行處不點交，可向民事庭訴請交屋，此為「訴訟」點交。

佔：無權佔有，部份事務官是以點交處理，部份公告不點交。

這種不點交屬簡易不點交

本案債務人及住屬居住，事務官是以房屋未完全債務人居住（未現實占有），債務人家屬及債務人共住，事務官是認定債務人家屬是借用關係。

法院是一國多制，很多事務官反而認定債務人家屬等同債務人，公告拍定後點交，否則除非債務人是一人單身居住是點交，其他都為不點交。

本案事務官從嚴認定「點交」，有公權力怠惰感覺。

對我們上課同學不是壞事，這是「簡易不點交」，更可低價得標！
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NO.2887 2025/9/16 下午 09:46
李○同 問 : 請問 老師 房子前開租賃關係經法院執行命令終止 ，會因為拍定經撤銷或廢棄確定則不點交 ！要如何破解？
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您好～

租約因民法866條除租，法院會點交房子。

有租約被裁定除去，當事人提起抗告，此時除租裁定可能被撤銷或廢棄，這種情形極少發生。
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